賃貸の退去費用はいくら？原状回復で借主が払うもの・払わないものを解説

「敷金がほとんど戻ってこなかった」「クロスの張替え費用を請求された」「ハウスクリーニング代は必ず払うの？」など、退去費用や原状回復をめぐる疑問は少なくありません。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、借主が払う可能性が高いもの・原則として払わなくてよいもの・退去時に確認したいポイントを分かりやすく解説します。

賃貸の退去費用とは？

一般に「退去費用」と呼ばれているものには、借主の故意・過失などによって発生した傷や汚れの修繕費用、契約内容によって定められたハウスクリーニング費用などが含まれることがあります。

しかし、部屋に傷や汚れがあるからといって、すべて借主負担になるわけではありません。

重要なのは、
「なぜ、その傷や汚れが発生したのか」
という点です。

「原状回復＝新品に戻す」ではない

国土交通省のガイドラインでは、原状回復について、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗・毀損を復旧するという考え方が示されています。

つまり、何年も普通に生活していれば自然に古くなっていく部分まで、すべて借主がお金を払って新品にするという考え方ではありません。

借主が払わなくてよい可能性が高いもの

まずは、通常の住み方をしていて自然に発生する「通常損耗」や、年月の経過による「経年変化」の代表例を見てみましょう。

普通に生活していて発生する程度の傷みまで、当然に借主が負担するわけではありません。

借主が払う可能性が高いもの

一方、借主の不注意や通常とはいえない使用方法によって発生した傷・汚れについては、借主負担になる可能性があります。

クロス張替えは「全部借主負担」とは限らない

退去費用で特にトラブルになりやすいのが、壁紙（クロス）の張替えです。

例えば、借主の不注意によってクロスを破ってしまった場合、一定の原状回復費用を負担する可能性があります。

ただし、ここで重要になるのが「経過年数」です。

国土交通省のガイドラインでは、借主負担となる場合でも、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多くなるほど借主の負担割合を減少させるという考え方が示されています。

ハウスクリーニング代は払わなくていい？

SNSなどでもよく話題になるのが、
「退去時のハウスクリーニング代は借主が払う必要があるのか？」
という疑問です。

ここは「必ず借主負担」「必ず貸主負担」と単純には判断できません。

賃貸借契約書に、退去時のクリーニング費用を借主が負担する旨の特約が設けられていることがあります。

そのため、まず確認したいのが賃貸借契約書・重要事項説明書・特約です。

なお、特約が書いてあれば、どのような内容でも当然に有効になるというわけではありません。内容や契約時の説明、借主がその負担を認識・合意していたかなどが問題になる場合があります。

敷金は「退去費用」そのものではない

「敷金を払っているから退去費用は無料」と考える方もいますが、敷金と退去費用は分けて考える必要があります。

敷金は、家賃の未払いなど賃貸借契約上の債務を担保するために貸主へ預けているお金です。

退去後、借主が負担すべき原状回復費用などがある場合には、敷金から差し引いて精算されることがあります。

反対に、差し引くべき費用がなければ、敷金は原則として返還されることになります。

退去費用はいくらかかる？

「1Kなら○万円」「2LDKなら○万円」といった退去費用の相場情報を見かけることがありますが、実際の請求額は物件や契約内容、居住期間、部屋の使用状況などによって大きく変わります。

そのため、「退去費用の全国一律の定価がある」と考えない方がよいでしょう。

同じ間取りでも、

などによって金額は変わります。

ネット上の「平均○万円」という数字だけで判断するより、請求された各項目について「なぜ借主負担なのか」を確認することが大切です。

高額な退去費用を請求されたら確認したい7項目

1．請求書の内訳を見る

「原状回復費一式 ○万円」だけではなく、どの場所を、どのような理由で、いくらかけて修繕するのか確認しましょう。

2．通常損耗ではないか確認する

普通に生活していて発生した劣化まで借主負担になっていないか確認します。

3．経年劣化ではないか確認する

日焼けや設備の自然な老朽化などは、借主の故意・過失とは性質が異なります。

4．経過年数が考慮されているか

借主に責任がある傷であっても、古いクロスなどの新品交換費用をそのまま全額負担することが妥当とは限りません。

5．修繕範囲が広すぎないか

一部分の損傷なのに、部屋全体の交換費用が請求されている場合などは、その範囲や理由を確認しましょう。

6．契約書の特約を確認する

ハウスクリーニング、エアコンクリーニング、喫煙、ペットなどについて特約がないか確認します。

7．分からない項目は管理会社へ確認する

金額だけを見て「高い・安い」と判断するのではなく、請求根拠や計算方法、施工範囲について説明を求めることが重要です。

退去立会いで注意したいこと

退去時の立会いでは、管理会社や貸主側と一緒に室内の状態を確認することがあります。

その場で書類へのサインを求められることもありますが、何について確認するサインなのかを必ず確認しましょう。

「傷があることを確認した」という意味なのか、「その修繕費を全額負担することに同意する」という意味なのかでは大きく異なります。

入居時の写真が退去時に役立つ

退去トラブルを防ぐために非常に重要なのが、入居直後の室内写真です。

入居前から存在していた傷なのか、自分が入居してから付いた傷なのか分からなくなるケースがあります。

入居したら、できれば早い段階で、

などをスマートフォンで撮影しておくと安心です。

写真だけでなく動画も撮影しておくと、部屋全体の状態を記録しやすくなります。

退去費用トラブルを防ぐなら「入居時」が重要

退去費用というと、引っ越す直前に確認するものと思われがちですが、実は最も重要なのは契約前・入居直後です。

契約前には、原状回復やハウスクリーニングに関する特約を確認します。

そして入居直後には、室内の傷や汚れを記録しておきます。

この2つを行っておくだけでも、退去時に「この傷は最初からあった」「いや、入居後に付いた」というトラブルを減らすことにつながります。

まとめ｜退去費用は「請求されたから払う」ではなく内容を確認しよう

賃貸住宅の退去時には、原状回復費用やクリーニング費用などが発生する場合があります。

しかし、部屋の傷や汚れをすべて借主が負担するわけではありません。

退去時に思わぬ請求を受けないためにも、物件を借りる段階から「退去するときに何を負担する契約なのか」を確認しておくことが重要です。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

原状回復について詳しく確認したい場合は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も参考になります。

※本記事は一般的な賃貸住宅における原状回復の考え方を分かりやすく解説したものであり、個別の契約について法的判断を行うものではありません。実際の費用負担は、賃貸借契約書、特約、使用状況、損傷状況などによって異なります。