東京・大阪の家賃はなぜ上がる？予算内で探す賃貸の条件変更術7選【おすすめ】

「前に探したときより、家賃が高くなっている」「同じ予算なのに、希望に合う部屋が見つからない」

東京や大阪で部屋探しをして、そう感じていませんか？

家賃が上がっているときこそ、予算を増やす前に見直したいのが検索条件です。大切なのは、暮らしに必要な条件を残しながら、候補を狭めている条件を一つずつ調整すること。

この記事では、家賃上昇の背景と、予算内で納得できる賃貸を見つけるための具体的な方法を紹介します。

東京・大阪の家賃は、どのように上がっている？

アットホームの「2026年8月 全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向」では、東京23区・大阪市ともに、賃貸マンションの平均募集家賃が全ての面積帯で前年同月を上回りました。

東京23区のシングル向きマンションは、7月に前月比で下落した後、8月には再び上昇し、2015年1月以降の最高値を更新しています。^[1]

ただし、この調査は「現在募集されている物件」の平均であり、入居中の全ての部屋が同じ割合で値上がりしたという意味ではありません。家賃には管理費・共益費等が含まれ、募集物件の構成にも左右されます。

「東京・大阪ならどこでも高い」と決めつけず、駅・築年数・広さをそろえて比較することが大切です。

家賃が上がる背景にある3つの要因

1．都市部へ人が集まり、住まいの需要が続いている

総務省の2025年の人口移動統計では、国内移動において東京圏は12万3,534人、大阪圏は8,742人の転入超過でした。^[2]

この数字だけで家賃上昇の原因を証明できるわけではありませんが、都市圏への人口流入は住宅需要を支える要因になります。通勤・通学に便利な場所では、住みたい人の希望が重なりやすくなります。

2．建てる費用と、維持する費用が上がっている

土地・建築費の上昇に加え、建物の修繕や管理にも費用がかかります。こうした負担は、新築の募集家賃や、退去後の再募集条件を押し上げる要因になります。

長谷工総合研究所も、東京23区の家賃上昇について、土地・建築コストの高騰による供給面への影響と、修繕・管理コストの上昇を指摘しています。^[3]

3．購入価格の高騰で、賃貸を選び続ける人もいる

住宅購入の負担が増えると、購入を見送り、賃貸で暮らし続ける選択も出てきます。長谷工総合研究所は、これも東京23区の賃貸需要を支える背景に挙げています。^[3]

家賃上昇は、一つの出来事だけで説明できるものではありません。人口移動、供給、維持費、購入市場などが重なって起きており、その影響の強さは東京・大阪それぞれの地域や物件によって異なります。

今の部屋探しは「安さ」と「自分らしさ」を両立したい

2026年1～3月の「ウチコミ！」のサイト内検索分析では、前年同期比で「初期費用10万円以下」が40％、「古民家」が57％、「DIY物件」が54.7％増加したと発表されています。^[4]

一つのサービス内の結果であり、SNS全体の流行ランキングではありません。それでも、費用を抑えながら、自分に合う暮らしを探す関心がうかがえます。

SNSのルームツアーを見るときも、「おしゃれ」「駅近」だけでなく、「固定費削減」「築古リノベ」「コンパクトな暮らし」といった視点を加えてみましょう。写真映えする設備が、自分の生活にどこまで必要かを考えるきっかけになります。

予算内の賃貸を見つける7つの条件変更術

1．家賃の上限を「管理費込み」で決める

毎月の上限が9万円なら、家賃9万円で探すと管理費を加えた時点で予算を超える場合があります。

最初に「家賃＋管理費・共益費」の上限を決め、駐輪場代、月額保証料、必須のサポート費用なども確認しましょう。検索サイトに管理費込みの指定があれば活用すると、比較しやすくなります。

2．駅徒歩5分以内を、10～15分まで広げる

検索範囲を少し広げるだけで、これまで表示されなかった物件が候補に入ります。ただし、必ず家賃が下がるとは限りません。

内見時には、実際の道のり、信号、坂道、夜の明るさを確認してください。在宅勤務が多い人と、毎日出勤する人では、駅まで歩く負担も違います。

駅近に払う価値は、自分が駅を使う頻度と合わせて考えましょう。

3．人気駅の指定を「職場までの所要時間」に変える

「この駅に住みたい」を、「職場まで乗り換え1回以内、玄関から45分以内」に変える方法です。

東京なら目的地へ向かう別の路線、大阪なら梅田・なんば・本町などへの別ルートも比較対象になります。同じ沿線の隣駅だけでなく、目的地に行きやすい別路線まで広げるのがポイントです。

駅間の乗車時間だけでなく、駅までの徒歩、乗り換え、朝の混雑、交通費を含めて判断しましょう。

4．築浅の指定を緩め、管理状態と改修内容を見る

「築10年以内」を「築20年以内」に広げたり、築年数の指定を外して改修済み物件を探したりすると、選択肢が増えます。

ただし、リノベーション済みでも、断熱性・遮音性・配管まで改善されているとは限りません。水回り、窓、共用部の清掃、改修範囲、耐震性に関する情報を確認しましょう。

築年数は目安の一つ。室内写真の印象だけで判断しないことが大切です。

5．間取りの名前より、家具が置けるかで選ぶ

一人暮らしなら「1LDKだけ」でなく、広めの1Kや1DKも比較できます。二人暮らしなら、生活スタイルに応じて2DKまで広げる方法もあります。

大切なのは、ベッド・机・食卓を置いた後の動線と収納です。在宅勤務がある場合は、仕事と休息の場所を分けられるかも確認してください。

面積を減らしても暮らしに合えば快適ですが、必要な家具が置けなければ、家賃が安くても不便が残ります。

6．設備は「毎日使うもの」を優先する

独立洗面台、宅配ボックス、浴室乾燥機、無料インターネット。全てを必須にすると、候補がかなり限られることがあります。

次のように、生活に合わせて優先順位を付けましょう。

ペットの飼育条件、必要な通路幅、無理なく通える距離など、暮らしの成立に関わる条件は先に残してください。

7．初期費用と、住む期間全体の費用を分けて比べる

「礼金なし」「仲介手数料を抑えられる」「フリーレントあり」は、初期費用を抑える際の確認項目です。

ただし、フリーレントの対象範囲や短期解約違約金など、条件まで確認する必要があります。

比較するときは、まず「入居までに用意する現金」を確認し、その次に「予定している居住期間の総支出」を計算しましょう。前払い家賃の二重計上に注意し、返還予定の敷金は費用と分けて扱うと整理しやすくなります。

月5,000円の差も、2年間では12万円

次は、毎月の住居費を比べるための仮の例です。実在物件や東京・大阪の相場を示すものではありません。

差額は2年間で12万円です。一方、Bの初期費用が高い、交通費が増える、別途ネット契約が必要といった場合は、実際の差は縮まります。

「表示家賃が安いからお得」と判断せず、費用と暮らしやすさを一緒に比べましょう。

条件を変えるときは、一度に一つずつ

おすすめの進め方は、次の順番です。

1. 管理費などを含む毎月の上限と、初期費用の上限を決める。
2. 絶対に必要な条件と、調整できる条件を分ける。
3. 駅徒歩・駅や路線・築年数などを一つずつ変更する。
4. 気になる物件を3件程度選び、同じ項目で比較する。
5. 内見やオンライン内見で、写真では分からない部分を確認する。

一度に全ての条件を緩めると、何を変えたことで候補が増えたのか分かりにくくなります。一つずつ比べることで、自分にとって負担の少ない調整方法を見つけやすくなります。

東京・大阪のお部屋探しも、物件URLから相談できます

「この家賃は予算に合っている？」「駅を変えれば、もう少し探せる？」「初期費用も含めて比較したい」

株式会社BIGHEARTでは、全国のお部屋探しをオンラインでサポートしています。東京・大阪への転勤や就職など、遠方からのご相談にも対応しています。

気になる物件があれば、まずはURLと希望条件をお送りください。取り扱い可否や募集状況を確認し、毎月の負担と初期費用の両面からお部屋探しをお手伝いします。

予算を上げる前に、変えても困らない条件を一つ見つける。それが、家賃上昇時代の部屋探しの第一歩です。

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参考資料（2026年10月3日確認）

1. アットホーム「2026年8月 全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向」
2. 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年結果」
3. 長谷工総合研究所「上昇を続ける東京23区賃貸住宅市場の行方」
4. ウチコミ！「2026年引越し繁忙期トレンド発表」（LIFULL HOME’S PRESS掲載プレスリリース）

※検索動向の数値は当該サービス内の分析です。「固定費削減」「築古リノベ」「コンパクトな暮らし」は記事の関連キーワードとして採用しており、SNSの投稿数ランキングや急上昇順位を示すものではありません。