「来月から家賃を5,000円値上げします」
「更新後の家賃は月額8万円から8万5,000円になります」
突然、大家さんや管理会社からこのような通知が届いたら、「これって断れるの？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。
物価高や建築費・修繕費の上昇、不動産価格や周辺家賃相場の変化などを背景に、「家賃値上げ」「賃料改定」という話題を目にする機会も増えています。
しかし、大家さんから家賃の値上げを求められたからといって、通知された金額に必ずそのまま応じなければならないわけではありません。
一方で、「借主が拒否すれば絶対に値上げできない」というわけでもありません。
今回は、賃貸住宅の家賃値上げについて、借地借家法の考え方を踏まえながら分かりやすく解説します。
結論｜家賃の値上げ通知が来ても、すぐに同意する必要はありません
「家賃を○円値上げします」という通知が届いたからといって、それだけで新しい家賃が自動的に確定するとは限りません。
まずは契約内容、値上げ理由、周辺相場などを確認することが大切です。
賃料について貸主と借主の意見が一致しない場合には、近隣相場や経済事情などを踏まえながら話し合うことになります。
↓
契約書を確認する
↓
値上げ理由・根拠を確認する
↓
近隣相場を調べる
↓
納得できなければ話し合う
家賃の値上げには法律上のルールがある
賃貸住宅の家賃増額を考えるうえで重要なのが、借地借家法第32条（借賃増減請求権）です。
法律では、一定の事情によって現在の家賃が不相当になった場合、貸主または借主が将来に向かって家賃の増額・減額を請求できるとされています。
1．土地・建物に対する税金などの負担が変化した場合
例えば、次のような事情です。
- 固定資産税などの負担が増えた
- 土地や建物に関する公租公課が変化した
2．土地・建物価格や経済事情が変化した場合
不動産価格や物価など、契約当初から経済環境が大きく変化している場合です。
近年では、建築資材、設備機器、修繕費、人件費など、賃貸住宅を維持するためのコストの変化も、貸主側が家賃改定を検討する背景となることがあります。
3．近隣の同程度の物件と比べて家賃が不相当になった場合
例えば、現在の家賃と周辺相場に次のような差が生じているケースです。
近隣の類似物件：80,000～85,000円
このような場合、貸主側が「現在の家賃は周辺相場と比較して低くなっている」と主張する可能性があります。
逆に周辺相場が下がり、現在支払っている家賃が不相当に高くなった場合には、借主側から家賃の減額を求めることも考えられます。
借地借家法32条は、大家さんだけが利用する制度ではありません。条件によっては借主側から家賃の減額を請求することもできます。
「物価が上がったから家賃も上げます」は必ず認められる？
「最近は物価高だから」
「修繕費が高くなっているから」
「不動産価格が上昇しているから」
こうした事情は家賃増額を検討する材料の一つにはなり得ます。
しかし、これらの理由だけで、貸主が希望する値上げ額が当然にすべて認められるとは限りません。
家賃値上げの妥当性を考える際には、単に「物価が上がった」という事情だけではなく、現在の家賃や周辺相場、経済事情などを総合的に確認することが重要です。
値上げ通知を受け取った場合は、少なくとも次の点を確認しましょう。
- なぜ値上げするのか
- なぜその金額なのか
- 近隣の類似物件はいくらなのか
- いつから値上げするのか
「更新時だから家賃を上げます」と言われたら？
よくあるのが、契約更新に合わせて家賃を値上げするケースです。
ここで注意したいのは、
普通借家契約の場合、家賃増額について疑問があるのであれば、その理由や根拠を確認することが大切です。
更新契約書に値上げ後の家賃が記載されている場合にも、内容を十分確認せずに署名・押印するのは避けましょう。
新しい賃料について疑問がある場合は、まず管理会社や大家さんに確認してください。
家賃値上げを断ったら退去しなければならない？
多くの方が心配するのが、
「値上げに同意しなかったら追い出されるのでは？」
という点です。
しかし、家賃増額に同意しないことと、建物から退去しなければならないことは別の問題です。
特に普通借家契約では、貸主側からの更新拒絶や解約について借地借家法上のルールがあります。
ただし、契約の種類や契約内容、家賃滞納など別の事情がある場合は結論が変わることがあります。
また、定期借家契約の場合は普通借家契約とは仕組みが異なります。
まず自分の契約が「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかを確認しましょう。
値上げに納得できない場合、家賃を払わなくてもいい？
家賃値上げについて争いがあるからといって、「納得できないので家賃を一切払わない」という対応はおすすめできません。
借地借家法32条では、増額について当事者間の協議がまとまらない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主は相当と認める額を支払えば足りるとされています。
ただし、最終的に増額が認められ、それまで支払っていた金額では不足する場合には、不足分に加えて法律で定められた利息を支払う可能性があります。
「値上げに同意しない」ことと「家賃を支払わない」ことはまったく別です。
従来の家賃を含め、適切な支払いを継続することが重要です。
家賃値上げ通知が来たら確認したい7つのポイント
- 現在の賃貸借契約書を確認する
賃料改定、契約期間、更新、普通借家・定期借家の別、増額しない旨の特約などを確認します。 - 値上げ額を確認する
月額何円増えるのかだけでなく、現在の家賃から何％上がるのかも確認しましょう。 - 値上げの理由を確認する
固定資産税、物価、管理費、修繕費、周辺家賃相場など、具体的な理由を確認します。 - 近隣の家賃相場を調べる
駅距離、築年数、面積、間取り、構造、設備、階数など、できるだけ条件の近い物件と比較します。 - 前回の家賃改定時期を確認する
長期間変更されていないのか、最近値上げされたばかりなのかによって状況は異なります。 - 値上げ開始日を確認する
「来月から」なのか「次回更新から」なのかを確認し、通知書は保管しておきましょう。 - 新賃料への同意を求める書類を確認する
更新契約書や賃料改定同意書などは、内容に納得してから署名・押印しましょう。
家賃値上げに納得できないときの対応方法
値上げ通知が届いたときに、いきなり
「絶対に払いません！」
と対立するのは得策ではありません。
まずは冷静に理由と根拠を確認することから始めましょう。
管理会社・大家さんへの確認例
家賃改定のご連絡ありがとうございます。内容を検討したいので、今回の増額理由と、増額後の賃料を算定した根拠についてご説明いただけますでしょうか。
そのうえで、例えば次のような交渉も考えられます。
- 月5,000円ではなく2,000円程度の増額なら検討する
- 今回は据え置きにして、次回更新時に再協議する
- 一度に上げず、段階的な値上げを提案する
- 周辺相場の資料を提示して再検討を依頼する
双方が納得できる中間案を探すことも有効です。
大家さん側にも事情がある
借主側からすると家賃値上げは歓迎できるものではありません。
しかし貸主側にも、賃貸住宅を維持するためのさまざまな費用があります。
- 固定資産税
- 火災保険料
- 共用部分の電気料金
- 清掃費
- 修繕費
- 設備交換費
- 建築資材費
- 管理費
そのため、「大家さん＝一方的に値上げする側」と決めつけるのではなく、お互いの事情を確認しながら現実的な着地点を探すことが大切です。
話し合いで解決できなかったら？
貸主と借主の話し合いで解決できない場合には、民事調停などの手続きを利用する方法があります。
民事調停では、裁判官と調停委員が当事者双方の話を聞きながら、合意による解決を目指します。
賃料増減に関する事件では、不動産について専門的な知識を持つ調停委員が関与することもあります。
調停でも解決できなければ、最終的に訴訟によって相当な賃料が判断されるケースもあります。
家賃値上げについてよくある質問
通知が届いただけで、内容を確認せず新しい金額に同意しなければならないとは限りません。まず値上げ理由や近隣相場などを確認し、納得できなければ貸主・管理会社と話し合いましょう。
家賃増額への不同意と退去は別の問題です。特に普通借家契約では、貸主側からの更新拒絶や解約について法律上のルールがあります。ただし、契約内容や個別事情によって判断は変わります。
物価上昇などの経済事情は、家賃増額を検討する要素の一つになり得ます。ただし、「物価が上がった」という理由だけで貸主が希望する値上げ額が当然にすべて認められるわけではありません。
値上げに納得していないのであれば、内容を確認せず署名するのは避けた方がよいでしょう。署名前に管理会社や大家さんへ確認し、疑問点を整理してください。
可能です。借地借家法32条は家賃の「増額」だけではなく「減額」も対象としています。周辺相場などの事情によって現在の家賃が不相当に高くなっている場合には、借主側から減額を求めることも考えられます。
まとめ｜家賃値上げ通知が来ても、まず「理由と根拠」を確認しよう
家賃の値上げ通知が届くと、「断ったら退去させられるのでは？」と不安になるかもしれません。
しかし、まず重要なのは慌てずに契約内容と値上げ理由を確認することです。
- 値上げ通知だけで慌てて同意しない
- 賃貸借契約書を確認する
- 値上げの理由と金額の根拠を確認する
- 近隣の類似物件の家賃を調べる
- 納得できなければ貸主・管理会社と話し合う
- 値上げに納得できなくても家賃を一切払わない対応は避ける
- 解決できない場合は専門家や民事調停なども検討する
賃貸住宅の家賃は、貸主にとっては不動産経営の収入であり、借主にとっては毎月支払う大きな生活費です。
だからこそ、
「値上げされたから仕方なく払う」
あるいは、
「絶対に拒否する」
と最初から決めてしまうのではなく、契約内容、周辺相場、値上げ理由などを確認したうえで話し合うことが大切です。
家賃や更新、初期費用、退去費用など、賃貸住宅には分かりにくいことがたくさんあります。
疑問があるときは、不動産会社や宅地建物取引士などの専門家に相談しながら確認してみてください。
本記事は、賃貸住宅に関する一般的な情報を分かりやすく解説したものであり、個別の契約について法律上の判断を行うものではありません。実際の対応は、契約内容や具体的な事情によって異なります。紛争が生じている場合や法的判断が必要な場合は、弁護士などの専門家への相談をご検討ください。
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