不動産会社は物件の「悪いところ」も教えてくれる？後悔しない部屋探しのポイントをプロが解説

結論：良い不動産会社ほどデメリットも伝えます

不動産会社にとって、契約してもらうことは重要です。しかし、お客様が入居後に「聞いていた話と違う」と感じれば、クレームや早期解約、信頼の低下につながります。

長期的な信頼を大切にする不動産会社は、次のような理由からデメリットも伝えようとします。

• 入居後のトラブルや認識の違いを防ぐため
• お客様に納得して契約してもらうため
• 口コミや紹介につながる関係を築くため
• 契約後も長く相談してもらえる関係を大切にするため

そもそも物件の「悪いところ」とは？

物件の悪いところは、すべての人に共通するとは限りません。ある人にとってはデメリットでも、別の人には気にならない場合があります。

例えば、駅や幹線道路に近い物件は移動に便利ですが、交通量や騒音を気にする方には不向きかもしれません。

騒音が気になる可能性

• 幹線道路沿い
  車や大型トラックの走行音が気になる場合があります。
• 線路の近く
  電車の音や踏切音、振動を感じる可能性があります。
• 学校や保育園の近く
  日中の声や送迎時間帯の交通量が気になる場合があります。
• 飲食店の近く
  夜間の話し声や車の出入り、においが気になることがあります。

内見した時間帯は静かでも、朝の通勤時間帯や夜間、休日になると周辺の状況が変わることがあります。

日当たりや室内の明るさ

物件写真では明るく見えても、実際には時間帯や季節によって日当たりが大きく変わることがあります。

• 北向きで直射日光が入りにくい
• 隣の建物との距離が近い
• 冬場は太陽の位置が低く、日が入りにくい
• 窓の前に建物や樹木がある

日当たりを重視する場合は、窓の方角だけでなく、周辺建物の高さや距離も確認することが大切です。

周辺環境との相性

周辺環境も、暮らしやすさを左右する重要な要素です。

• ゴミ置き場場所や管理状況、収集日のにおい
• コンビニ便利な一方、夜間の人や車の出入り
• 居酒屋帰宅時間帯の話し声やにおい
• 救急病院安心感がある一方、救急車の音
• 工場や事業所作業音や車両の出入り
• 保育園や学校子育てには便利でも、時間帯によってにぎやか

生活スタイルや家族構成によって、便利さと不便さの評価は変わります。

災害リスク

近年、物件選びで重視されているのが、ハザードマップや災害リスクです。

• 洪水や内水氾濫
• 土砂災害
• 津波
• 液状化
• 地震時の揺れやすさ

災害リスクのある地域だから必ず住めないということではありません。想定されるリスクを把握し、避難場所や避難経路、建物の階数などを含めて判断することが重要です。

不動産会社が説明しなければならないこと

宅地建物取引業者は、契約前に宅地建物取引士による重要事項説明を行います。

重要事項説明では、物件や契約に関する重要な内容について、書面を交付したうえで説明します。

• 物件の権利関係
• 法令上の制限
• 契約条件
• 家賃、敷金、礼金、管理費などの費用
• 契約解除や違約金に関する条件
• 水害ハザードマップ上の所在地
• 告知が必要となる事項

説明義務のないことは、すべて教えてもらえるとは限らない

不動産会社が知っていることを故意に隠してよいわけではありません。しかし、暮らしに関するすべての情報が、重要事項説明の対象になるわけではありません。

例えば、次のような内容は、必ずしも法律上の説明義務があるとは限りません。

• 近隣のスーパーマーケットの商品価格
• 季節による虫の発生状況
• 近隣住民の性格や生活習慣
• 時間帯による道路の混雑状況
• 地域特有のにおいや音
• 担当者が把握していない将来の建築計画

また、仲介会社が管理会社や所有者から知らされていない情報については、担当者が把握していないこともあります。

信頼できる担当者は現地でここまで確認します

良い担当者は、室内の間取りや設備だけでなく、建物全体や周辺環境にも目を向けます。

• エントランスや廊下が清掃されているか
• ゴミ置き場が整理されているか
• 駐輪場や駐車場が適切に管理されているか
• 郵便受けに不要なチラシがたまっていないか
• 掲示板に騒音やゴミ出しに関する注意書きがないか
• 建物の外壁や共用部分に目立つ劣化がないか
• 隣接する建物との距離が十分か
• 周辺道路の交通量が多すぎないか
• 駅から物件までの夜道が暗くないか
• 近隣に騒音やにおいの発生源がないか

共用部分やゴミ置き場の状態は、建物の管理状況や入居者の生活マナーを判断する材料になることがあります。

内見で担当者に質問したい10項目

物件のデメリットを知りたいときは、遠慮せず担当者に質問しましょう。

1. この物件で気になる点やデメリットはありますか？
2. 過去に騒音や設備について相談はありましたか？
3. 道路や電車などの音は室内まで聞こえますか？
4. 夜間の周辺環境はどのような雰囲気ですか？
5. ゴミ出しの場所やルールはどうなっていますか？
6. インターネットの利用環境は整っていますか？
7. 季節によって日当たりはどのように変わりますか？
8. 近隣で把握している工事や建築計画はありますか？
9. ハザードマップや避難場所を確認できますか？
10. 担当者自身が住むとしたら、気になる点はありますか？

特に、「この物件の一番気になる点は何ですか？」と質問すると、一般的な説明だけでは分からない情報を聞けることがあります。

SNSで話題の「神物件」にも注意

Instagram、TikTok、YouTube、Xなどでは、「神物件」「初期費用が安い」「駅近・築浅」「即入居可能」といった魅力的な物件紹介を見かけます。

短時間の動画や限られた写真は物件探しの入口として便利ですが、次のような情報までは分からないことがあります。

• 窓を閉めた状態と開けた状態の騒音
• 部屋や水回りのにおい
• 家具を置いたときの実際の広さ
• 収納内部の奥行きや使いやすさ
• 携帯電話の電波状況
• 時間帯による周辺環境の変化
• 共用部分やゴミ置き場の管理状態

物件の悪いところを教えてくれる担当者の特徴

信頼できる担当者には、次のような特徴があります。

• メリットとデメリットを分けて説明してくれる
• 分からないことを曖昧に答えず、確認してくれる
• 契約を過度に急がせない
• お客様の希望だけでなく、生活スタイルまで確認する
• 他の候補物件との違いを客観的に説明する
• 物件が希望に合わない場合は、無理に勧めない

優れた担当者は、物件を売り込む人というより、お客様が納得して判断するための情報を整理する案内役です。

まとめ：デメリットまで確認して、後悔のない住まい選びを

物件には、それぞれメリットとデメリットがあります。

大切なのは、欠点が一切ない物件を探すことではなく、自分にとって許容できるデメリットかどうかを判断することです。

担当者から説明がない場合でも、気になる点があれば遠慮せず質問しましょう。信頼できる不動産会社であれば、その質問に誠実に向き合い、分からないことは確認したうえで回答してくれるはずです。