転勤や就職、進学などで遠方へ引っ越す場合、「現地まで内見に行く時間がない」「人気物件なので早く申し込みたい」ということがあります。
最近は、スマートフォンを使った「オンライン内見」「IT重説」「電子契約」に対応する不動産会社も増え、自宅にいながら部屋探しから契約まで進めやすくなりました。
しかし、写真より狭く感じた、家具が搬入できなかった、日当たりや騒音が想像と違ったなど、入居後にギャップを感じることもあります。
ただし、掲載写真と間取り図だけで決めず、リアルタイムのオンライン内見と契約条件の書面確認を組み合わせることが重要です。
今回は、内見なしで部屋を決めるときに確認したい10項目を、宅建士の視点から詳しく解説します。
オンライン内見・IT重説・電子契約の違い
まず、混同しやすい3つの言葉を整理しておきましょう。
| 手続き | 内容 | 主な目的 |
|---|---|---|
| オンライン内見 | 担当者が現地からビデオ通話をつなぎ、室内や共用部分を案内します。 | 部屋の状態を確認する |
| IT重説 | 宅地建物取引士がオンラインで重要事項説明を行います。 | 契約上の重要事項を理解する |
| 電子契約 | 契約書を電子データで受け取り、電子署名などによって契約します。 | 賃貸借契約を締結する |
オンライン内見とは
不動産会社の担当者が現地からビデオ通話をつなぎ、室内や共用部分をリアルタイムで案内する方法です。
利用者は自宅や外出先から、担当者にカメラの向きや確認したい場所を指示できます。
IT重説とは
宅地建物取引士が、パソコンやスマートフォンなどを使ってオンラインで重要事項説明を行うことです。
賃貸取引のIT重説は2017年から本格運用されており、必要な条件を満たせば、対面による説明と同様に取り扱われます。
電子契約とは
賃貸借契約書などを電子データで受け取り、電子署名などによって契約する方法です。
2022年5月から、重要事項説明書や契約締結時書面を電子的に交付できるようになりました。
オンライン内見は「部屋を見ること」、IT重説は「契約上の重要事項を説明してもらうこと」、電子契約は「契約を締結すること」です。
内見なしで契約するメリット
- 遠方まで移動する交通費や時間を抑えられる
- 転勤や進学など、急な引っ越しにも対応しやすい
- 離れた場所にいる家族も一緒に参加できる
- 気になった場所を担当者にその場で質問できる
- 人気物件を比較的早く検討できる
- 物件探しから契約までオンラインで進めやすい
「タイパを重視した部屋探し」や「オンライン完結型の賃貸探し」と相性のよい方法です。
映像では、臭い、体感温度、微妙な騒音、振動などを正確に確認できないことがあります。映像だけで分からない部分は、担当者へ具体的に質問することが大切です。
オンライン内見で確認すべき10項目
1．掲載されている部屋と実際の部屋が同じか
最初に確認したいのは、オンライン内見で映している部屋が、申し込もうとしている部屋と同じかどうかです。
同じ建物でも、階数や方角、位置によって日当たり、眺望、騒音、室内の状態が異なります。
「今回申し込む予定の○号室を映していますか？」
玄関ドアの部屋番号から室内まで、できるだけ映像を切らずに案内してもらうと安心です。
完成前や退去前で同じタイプの別室しか見られない場合は、「参考映像であり、実際の部屋とは異なる部分」を明確にしてもらいましょう。
2．部屋・収納・搬入経路の寸法
写真や広角レンズの映像では、実際より部屋が広く見えることがあります。担当者にメジャーを使って、次の場所を測ってもらいましょう。
- 居室の縦・横
- 天井の高さ
- ベッドや机を置く場所
- 冷蔵庫置き場
- 洗濯機パン
- クローゼットの幅・奥行き・高さ
- カーテンレール
- 玄関ドア
- 廊下や階段
- エレベーターの入口と内部
部屋に家具が置けても、玄関や階段を通らなければ搬入できません。大型ベッド、ソファ、冷蔵庫を持ち込む人は、搬入経路まで確認しましょう。
担当者による測定には誤差が生じることがあります。大型家具や家電については、数センチ程度の余裕を見て判断してください。
3．日当たり・眺望・外からの視線
南向きと記載されていても、目の前に建物があると十分な日差しが入らないことがあります。
- 窓の方角
- バルコニー前の建物
- 隣の建物との距離
- 日差しの入り方
- 空がどのくらい見えるか
- 道路や線路との位置関係
- 外から室内が見えないか
- 洗濯物を干せるスペースがあるか
スマートフォンのカメラには明るさを自動補正する機能があるため、実際より室内が明るく映ることもあります。
「照明を消した状態でも室内を映してください」
このように依頼すると、自然光の入り方を判断しやすくなります。
4．騒音・振動・周辺住戸との位置関係
オンライン内見で特に確認しにくいのが騒音です。スマートフォンの雑音抑制機能によって、実際の音が小さく聞こえる場合があります。
担当者には数十秒間話すのを止めてもらい、室内の音を確認しましょう。
- 車やバイクの走行音
- 電車や踏切の音
- 学校、保育園、店舗などの音
- エレベーターや機械室の作動音
- 上下左右の生活音
- 共用廊下を歩く音
- 雨戸や窓のがたつき
角部屋か中部屋か、上階に住戸があるか、隣が階段・エレベーター・ゴミ置き場になっていないかも確認してください。
音に敏感な人や在宅ワークをする人は、可能であれば曜日や時間帯を変えて再確認するのがおすすめです。
5．水まわりと排水の状態
キッチン、浴室、洗面台、トイレは、映像で見るだけでなく、可能な範囲で実際に動かしてもらいましょう。
- 蛇口の水圧
- お湯が出るまでの時間
- 排水の流れ
- 排水口からの臭い
- 蛇口や配管からの水漏れ
- 浴室や洗面台のカビ
- シンク下の湿気や腐食
- トイレの流れ方
- 洗濯機用水栓の位置
- 浴室乾燥機や温水洗浄便座の有無
空室では水道や電気が止まっており、動作確認できないことがあります。その場合は、入居前に誰が設備点検を行うのか、不具合があった場合の連絡先と修理対応を確認しておきましょう。
6．臭い・カビ・結露・雨漏り跡
臭いはオンライン内見では伝わりません。担当者に、実際に室内へ入った感想を率直に聞く必要があります。
「カビ、排水、タバコ、ペット、芳香剤などの臭いはありませんか？」
併せて、次の場所へカメラを近づけてもらいましょう。
- 窓枠とサッシ
- 北側の壁
- クローゼットの内部
- エアコン周辺
- 壁と天井の境目
- キッチンや洗面台の収納内部
- 壁紙の浮きや変色
- 床の膨らみや変色
壁や天井のシミは、結露だけでなく過去の漏水や雨漏りが原因の場合もあります。気になる跡があれば、原因と修繕履歴を確認してください。
7．設備の有無・状態・残置物
間取り図や募集広告に掲載されている設備が、実際に使用できる状態とは限りません。
- エアコン
- 照明器具
- ガスコンロまたはIH
- 給湯器
- 浴室乾燥機
- 温水洗浄便座
- モニター付きインターホン
- 宅配ボックス
- オートロック
- 網戸
- 室内物干し
- インターネット設備
残置物は、前の入居者が置いていったもので、故障しても貸主が修理や交換をしない契約になっていることがあります。エアコンや照明が室内にあっても、契約上の扱いを確認しましょう。
8．共用部分・防犯性・管理状態
室内だけを見てオンライン内見を終了するのはおすすめできません。担当者に建物の外から入り、共用部分も映してもらいましょう。
- 建物の外観
- エントランス
- 郵便受け
- 宅配ボックス
- オートロック
- エレベーター
- 共用廊下と階段
- 駐輪場・駐車場
- ゴミ置き場
- 防犯カメラ
- 夜間照明
- 非常階段や避難経路
ゴミ置き場や共用廊下の状態には、建物の管理状況が表れやすいものです。
一人暮らしや低層階の部屋では、窓やバルコニーから侵入されにくいか、外から室内が見えにくいかも確認しましょう。
9．インターネット・電波・コンセント
テレワークや動画視聴、オンラインゲームをする人にとって、通信環境は重要な設備です。
「インターネット無料」という表示だけでは、速度や安定性までは分かりません。
- 利用できる回線の種類
- 光回線を個別契約できるか
- 無料インターネットの利用方法
- 回線速度の目安
- 混雑しやすい時間帯
- 工事が必要な場合の貸主の承諾
- 携帯電話の電波状況
- コンセントの数と位置
- テレビ端子やLAN端子の位置
- 契約アンペア数
通信速度は利用者数や時間帯によって変わります。仕事で安定した通信が必要なら、自分で光回線を引ける物件かどうかも確認しましょう。
10．周辺環境・災害リスク・契約条件
Googleマップやストリートビューだけでなく、担当者に駅や駐車場から建物までの道を動画で撮影してもらう方法もあります。
- 駅やバス停までの実際の道
- 坂道、階段、歩道の有無
- 夜間の明るさ
- スーパーやコンビニ
- 病院やドラッグストア
- 周辺道路の交通量
- 飲食店や繁華街との距離
- 洪水、内水、土砂災害などのリスク
- 避難所までの経路
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、防災情報、周辺施設、都市計画などを地図上で確認できます。
契約費用と特約も確認する
- 初期費用の総額と内訳
- 仲介手数料
- 保証会社の初回・年間費用
- 火災保険料
- 鍵交換費用
- 24時間サポートなどの付帯商品
- 更新料・更新事務手数料
- 短期解約違約金
- 退去時のクリーニング費用
- ペット、楽器、喫煙、事務所利用などの制限
「契約時に支払う費用」だけでなく、「毎月支払う費用」と「退去時に支払う可能性がある費用」まで確認すると、契約後の金銭的なギャップを防ぎやすくなります。
契約前に必ず確認したい3つの注意点
1．申し込みと契約を混同しない
入居申し込み後にキャンセルできるかどうかは、契約が成立しているかによって扱いが変わります。
国民生活センターは、契約前に申し込みを撤回した場合、宅建業者には申込金を返還する義務があると案内しています。
契約成立のタイミングは、書類への署名だけで一律に判断できるとは限りません。「とりあえず申し込んで、嫌ならやめればいい」と考えず、キャンセル条件と契約成立時期を書面で確認してください。
2．説明された内容を記録に残す
オンライン内見中に確認した内容は、メールやLINEなど記録が残る方法で再確認しましょう。
修繕や設備交換の説明を受けた場合は、「いつまでに、何を、どの状態にするのか」を文章で残してもらうことが大切です。
3．入居直後に写真と動画を撮る
鍵を受け取ったら、荷物を入れる前に室内全体を撮影してください。
傷、汚れ、カビ、壁紙の剥がれ、床のへこみ、設備の不具合などを記録し、管理会社へ期限内に報告します。
国土交通省も、退去時のトラブル防止のため、入居時のチェックリスト作成と写真撮影を推奨しています。
オンライン内見だけで決めてもよい人・慎重に考えたい人
| オンライン内見と相性がよい人 | できれば現地内見した方がよい人 |
|---|---|
|
・転勤や進学で遠方へ引っ越す人 ・現地へ行く時間が取れない人 ・希望条件が明確な人 ・周辺環境をある程度知っている人 ・担当者へ細かく質問できる人 ・確認内容を記録として残せる人 |
・音や臭いに敏感な人 ・日当たりを特に重視する人 ・大型家具を持ち込む人 ・周辺の治安や雰囲気に不安がある人 ・小さな子どもやペットと暮らす人 ・長期間住む予定の人 |
オンライン内見は便利ですが、現地内見の完全な代替ではありません。不安が大きい場合は、家族や知人に代理で見てもらう方法も選択肢です。
そのまま使えるオンライン内見チェックリスト
- 申し込む部屋番号と実際の映像が一致している
- 部屋・収納・窓・搬入経路を採寸した
- 照明を消した状態で日当たりを確認した
- 窓を開閉して外部の音を確認した
- 水圧・排水・水漏れを確認した
- 臭い・カビ・結露・漏水跡について質問した
- 設備と残置物を区別した
- 共用部分・ゴミ置き場・防犯設備を確認した
- インターネット回線と携帯電波を確認した
- 周辺環境・災害リスク・契約費用を確認した
まとめ｜内見なしでも「確認なし」で契約しない
内見なしで賃貸を契約すること自体は可能です。オンライン内見、IT重説、電子契約を活用すれば、遠方への転勤や進学でも効率よく部屋を探せます。
ただし、掲載写真や短い動画だけで判断するのはおすすめできません。
担当者とリアルタイムでつながり、寸法、設備、騒音、周辺環境、初期費用、契約条件を一つずつ確認することが大切です。
「内見なし」でも「確認なし」にしないことが、入居後の後悔を防ぐ最大のポイントです。
宅建士にオンライン相談
気になる物件のURLをお送りください。
初期費用や契約条件、オンライン内見で確認したいポイントを整理してご案内します。
物件によっては0円
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